Tahun 2026 Menandai Tahun Penting Bagi Sektor Properti Tiongkok

Di tahun yang sangat penting ini, dimana terjadi transisi antara model dan pendorong lama dan baru dalam sektor properti, sektor properti mencapai pencapaian yang luar biasa pada tahun 2025. Kebijakan-kebijakan tersebut membentuk kerangka dukungan sistematis yang mencakup permintaan, pasokan, dan upaya perlindungan, sehingga mendorong pasar properti menuju stabilisasi dan perbaikan yang berkelanjutan. Sistem keamanan perumahan mengalami perluasan dan peningkatan yang signifikan, pembaruan perkotaan mencapai kemajuan besar, tugas memastikan penyerahan properti telah terselesaikan sepenuhnya, pembangunan 'perumahan berkualitas' mendapatkan momentum, dan terobosan dicapai dalam menyelesaikan risiko utang perusahaan. Secara keseluruhan, sektor ini menunjukkan perkembangan yang stabil.

 

Pada saat yang penting ini, 'Tinjauan Tahunan 2025–2026' mengkaji perkembangan real estat tahun ini melalui analisis kebijakan dan pengamatan tren pasar, dengan fokus pada arah transformasi masa depan bagi pengembang properti untuk mendukung-pertumbuhan industri berkualitas tinggi.

 

Oleh Xu Qian, Jurnal Real Estat Tiongkok|Beijing

 

Menjelang berakhirnya tahun 2025, pasar properti Tiongkok telah menunjukkan perubahan positif di tengah penyesuaian besar-besaran.

 

Dalam sebelas bulan pertama tahun ini, penjualan kumulatif perumahan komersial baru secara nasional mencapai 7,5 triliun yuan, dengan angka-setahun penuh diperkirakan akan tetap berada dalam kisaran 8 triliun hingga 9 triliun yuan. Meskipun jumlah ini kurang dari volume penjualan sebesar 9,7 triliun yuan yang tercatat pada tahun 2024 (penurunan-tahun ke{-tahun sebesar 17%), tingkat penurunan telah menyempit secara signifikan, yang menunjukkan bahwa pasar secara bertahap mengkonsolidasikan fondasinya.

 

Pasar tanah merupakan pasar pertama yang menunjukkan tanda-tanda pemanasan. Pengembang swasta, yang sudah lama absen dari penawaran, telah kembali ikut serta, dengan fokus pada plot utama di kota-kota tingkat pertama- dan-kedua. Misalnya, di Distrik Chaoyang di Beijing, plot Songyuli melewati lebih dari seratus putaran penawaran sebelum diamankan oleh Maoyuan Real Estate seharga 5,024 miliar yuan. Demikian pula, sebidang tanah di Distrik Pidu, Chengdu, mengalami 35 putaran penawaran sebelum diamankan oleh Jinsha Ludao seharga ¥337 juta, mewakili tingkat premi sebesar 39,53%. Perkembangan ini menandakan pemulihan sebagian kepercayaan pasar.

 

Pergeseran penting juga terjadi di tingkat korporasi. Sekelompok pengembang properti yang mengalami kesulitan, seperti yang dicontohkan oleh Sunac dan Country Garden, secara bertahap bangkit dari masa tergelap mereka melalui restrukturisasi utang yang sulit, yang menandakan bahwa puncak gagal bayar utang real estat telah berlalu.

 

Menatap tahun 2026, arah kebijakan kini sudah jelas. Konferensi Kerja Ekonomi Pusat yang diselenggarakan baru-baru ini memprioritaskan 'upaya untuk menstabilkan pasar properti,' untuk pertama kalinya mengoordinasikan tiga tujuan, yaitu 'mengendalikan pasokan baru, mengurangi inventaris, dan mengoptimalkan pasokan.' Laporan ini juga menyerukan pendalaman reformasi pada sistem dana tabungan perumahan, promosi pembangunan 'perumahan berkualitas' secara teratur, dan percepatan pengembangan model baru untuk sektor properti.

 

Konferensi Nasional tentang Perumahan dan Pembangunan Pedesaan-Perkotaan yang baru-baru ini ditutup juga menekankan 'upaya untuk menstabilkan pasar properti.' Laporan ini meminta pemerintah kota untuk sepenuhnya memanfaatkan otonomi mereka dalam regulasi properti, menyesuaikan dan mengoptimalkan kebijakan yang diperlukan, mendukung kebutuhan dasar penduduk dan meningkatkan kebutuhan perumahan, serta mendorong operasi pasar yang stabil. Laporan ini lebih lanjut mendesak percepatan pengembangan model pengembangan properti baru dan pembentukan sistem dasar yang teratur.

 

Rangkaian pengaturan ini menunjukkan bahwa kebijakan properti sedang beralih dari-langkah-langkah dukungan jangka pendek ke kerangka kerja kelembagaan jangka-menengah-panjang-yang bertujuan untuk memfasilitasi soft landing bagi pasar dan transformasi model pengembangannya. Sektor properti Tiongkok sedang melaju menuju siklus baru-pembangunan berkualitas tinggi yang berpusat pada sumber daya manusia dan selaras dengan dinamika-permintaan.

 

Pada tahun 2026, diharapkan terdapat serangkaian kebijakan stabilisasi pasar properti yang lebih sistematis dan tepat sasaran.

 

━━━━

 

2025: Kebijakan Diterapkan Semaksimal Mungkin

 

'Stabilisasi dan Rebound' Mulai Membuahkan Hasil

 

Tahun 2025 menandai tahun dengan 'kebijakan kuat' dan dinamika 'pasar lemah' yang saling terkait dalam sektor properti Tiongkok. Bidang kebijakan menunjukkan konsistensi dan keteguhan hati yang belum pernah terjadi sebelumnya, dengan fokus pada upaya mendukung stabilitas; namun kondisi pasar menunjukkan momentum endogen yang tidak mencukupi, sehingga kembali ke fase penyesuaian untuk mencari keseimbangan baru setelah rebound singkat.

 

'Stabilkan pasar properti dan saham, dan terus dorong pasar real estat untuk menghentikan penurunan dan menstabilkannya.' Hal ini merangkum arahan menyeluruh untuk sektor properti tahun 2025 yang diuraikan pada Konferensi Kerja Ekonomi Pusat pada akhir tahun 2024. Pentingnya hal ini berasal dari fakta bahwa sejak kuartal keempat tahun 2024, volume penjualan rumah baru di kota-kota utama telah mempertahankan lintasan pemulihan selama dua kuartal berturut-turut, sementara-transaksi properti bekas mengalami pertumbuhan yang signifikan – menandakan keberhasilan awal dalam menghentikan penurunan dan menstabilkan pasar.

 

Pada Kongres Rakyat Nasional pada bulan Maret 2025, Laporan Kerja Pemerintah untuk pertama kalinya memasukkan 'menstabilkan pasar properti' di antara persyaratan utamanya, dan menegaskan kembali perlunya 'melanjutkan upaya untuk menstabilkan pasar properti dan membalikkan penurunannya.' Hal ini menunjukkan komitmen kuat pemerintah pusat terhadap stabilitas pasar. Istilah 'perumahan berkualitas' juga pertama kali muncul dalam laporan ini, dengan percepatan pembangunan properti tersebut diharapkan akan mendorong iterasi dan peningkatan produk, sehingga mendorong stabilisasi pasar melalui-pasokan berkualitas tinggi.

 

Di bawah dorongan terkonsentrasi dari kebijakan-kebijakan ini, pasar properti mengalami puncak pemulihan yang moderat di awal tahun, dengan kinerja yang kuat terutama di kota-kota-tingkat pertama dan kota-kota-tingkat kedua tertentu. Selama kuartal pertama tahun ini, area properti residensial komersial baru yang dijual melalui kontrak online di Shenzhen melonjak lebih dari 80% dari tahun ke tahun, sementara kota-kota seperti Shanghai, Guangzhou, Hangzhou, Ningbo, dan Nanjing semuanya mencatat peningkatan dari tahun ke tahun melebihi 20%, yang secara singkat memberikan secercah harapan untuk stabilisasi.

 

Namun, landasan pemulihan ini terbukti rapuh. Karena permintaan-yang terpendam dilepaskan dengan cepat, momentum pasar tampak melemah mulai bulan April dan seterusnya.

 

Data Biro Statistik Nasional menunjukkan bahwa dari bulan Januari hingga April, pendapatan penjualan perumahan komersial baru turun sebesar 3,2% tahun-ke-tahun, memperlebar penurunan sebesar 1,1 poin persentase dibandingkan kuartal pertama. Investasi pengembangan real estat turun 10,3% tahun-ke-tahun, dengan kontraksi yang semakin dalam sebesar 0,4 poin persentase dari kuartal pertama, kembali ke penurunan-digit. Jumlah kota yang mengalami kenaikan harga properti juga mengalami penurunan. Di antara 70 kota-besar dan menengah, 22 kota mengalami kenaikan harga rumah baru-ke-bulan, dua kali lebih rendah dibandingkan bulan Maret; lima kota mencatat kenaikan harga rumah bekas dari bulan ke bulan, lima kota lebih rendah dibandingkan bulan Maret.

 

Meskipun terdapat seruan berulang kali dari otoritas pusat pada pertemuan-pertemuan penting di bulan April, Juni dan Agustus untuk 'mengkonsolidasikan tren stabilisasi' dan 'mengadopsi langkah-langkah yang lebih kuat', ditambah dengan paket dukungan kebijakan berturut-turut yang diluncurkan oleh pemerintah daerah – termasuk pelonggaran lebih lanjut pembatasan pembelian di-kota-kota tingkat pertama, penghapusan suku bunga pinjaman minimum, pengurangan rasio uang muka hingga 15%, peningkatan kebijakan dana tabungan perumahan dan penerbitan subsidi pembelian rumah – efektivitas langkah-langkah ini telah menunjukkan hasil marjinal yang semakin berkurang.

 

Selain tingkat ketahanan pasar kelas menengah-hingga{-kelas atas di kota-kota inti tertentu, indikator-indikator utama seperti dimulainya konstruksi baru dan investasi pengembangan real estat secara nasional terus menurun dengan laju yang semakin cepat, dan pasar secara keseluruhan memasuki fase 'penurunan inersia'. 'Denyut' singkat yang diamati pada bulan Juni, didorong oleh pengembang properti yang mengintensifkan promosi untuk memenuhi target kinerja setengah-tahunan, gagal membalikkan tren ini.

 

Ujian sebenarnya bagi pasar terletak pada ekspektasi. Meskipun industri sudah mengantisipasi langkah-langkah kebijakan yang kuat seperti tahun-tahun sebelumnya selama periode puncak penjualan pada bulan September dan Oktober, periode kebijakan pada akhir September tahun ini masih relatif sepi. Kegagalan untuk memenuhi ekspektasi secara langsung menyebabkan musim penjualan di bulan Oktober lesu, sehingga semakin mengurangi kepercayaan pasar.

 

Memasuki triwulan IV, tekanan terhadap penurunan pasar properti semakin terasa. Dari bulan Januari hingga November, investasi pengembangan real estate nasional turun sebesar 15,9% tahun-ke-tahun, dengan penurunan tersebut melebar sebesar 1,2 poin persentase dibandingkan sepuluh bulan pertama, sehingga semakin menurunkan pertumbuhan investasi secara keseluruhan. Harga properti juga menghadapi tekanan: pada bulan November, hanya delapan dari 70 kota di seluruh negeri yang mengalami kenaikan harga rumah baru setiap bulannya, sementara tidak ada kota yang mencatat kenaikan harga rumah bekas. Volume transaksi dan harga tahunan mencapai puncaknya pada bulan Maret, dengan kuartal keempat menandai titik terendah kinerja tahun ini.

 

Meninjau tahun ini secara keseluruhan, gambaran pasar properti yang 'awalnya tinggi namun berakhir rendah' ​​terlihat jelas: dari puncak penjualan di bulan Maret, hingga sedikit peningkatan di bulan Juni, dan akhirnya mencapai titik terendah di kuartal keempat. Tahun ini tidak hanya menggambarkan pergerakan pasar namun juga menandai langkah penting dalam transisi industri yang sulit dari siklus lama menuju model pembangunan baru yang berfokus pada 'menstabilkan ekspektasi dan membangun rumah berkualitas'.

 

━━━━

 

2026: Fokus Menstabilkan Pasar Properti

Mempercepat Pembangunan Model Baru

 

Menghadapi perubahan global yang belum pernah terjadi sebelumnya, Sidang Pleno Keempat Komite Sentral CPC ke-20 meninjau dan mengadopsi 'Usulan Komite Sentral Partai Komunis Tiongkok tentang Merumuskan Rencana Lima Tahun-Pembangunan Ekonomi dan Sosial Nasional ke-15.' Perjanjian ini secara eksplisit menyatakan perlunya 'mendorong-pembangunan berkualitas tinggi di sektor real estat' dan menekankan 'penghapusan tindakan pembatasan yang tidak masuk akal terhadap konsumsi perumahan.'

 

Keputusan ini melampaui peran tradisional real estate sebagai pendorong pertumbuhan ekonomi tunggal, menandakan pergeseran fundamental industri dari 'ekspansi skala' ke 'peningkatan kualitas' dan dari 'alat stimulus ekonomi' ke 'landasan stabilitas sosial'. Laporan ini memetakan arah pengembangan real estat selama lima tahun ke depan dan seterusnya.

 

Untuk memajukan{0}}pembangunan berkualitas tinggi di sektor properti, tugas utama adalah menstabilkan pasar dan menghentikan penurunannya. Sebagai tahun perdana Rencana Lima Tahun-ke-15, tahun 2026 memiliki arti yang sangat penting.

 

Konferensi Kerja Ekonomi Pusat yang diadakan baru-baru ini secara eksplisit mengarahkan: 'Fokuskan upaya untuk menstabilkan pasar properti, menerapkan langkah-langkah khusus kota-untuk mengendalikan pasokan baru, mengurangi inventaris, dan mengoptimalkan pasokan. Mendorong perolehan persediaan perumahan komersial yang ada untuk digunakan terutama pada perumahan yang terjangkau. Memperdalam reformasi sistem dana tabungan perumahan dan memajukan pembangunan perumahan berkualitas secara tertib. Mempercepat pembentukan model pembangunan baru untuk sektor properti.' Pernyataan singkat namun mendalam ini mencakup pengaturan komprehensif yang mencakup stabilisasi pasar hingga transformasi model.

 

Pada tanggal 16 Desember, Kantor Berita Xinhua merilis interpretasi Kantor Komisi Urusan Keuangan dan Ekonomi Pusat terhadap semangat Konferensi Kerja Ekonomi Pusat tahun 2025. Kantor tersebut mencatat bahwa 'penurunan berkelanjutan dalam investasi pengembangan real estat mencerminkan upaya lokal untuk menyerap inventaris dan secara ketat mengontrol pasokan baru, mewakili pilihan rasional pengembang dalam menanggapi kondisi pasar saat ini,' menekankan perlunya 'analisis obyektif dan penilaian yang benar.' Laporan ini lebih lanjut mengklarifikasi bahwa real estate memiliki interkonektivitas yang kuat dan implikasi sosial yang luas, sehingga menarik perhatian publik yang signifikan. 'Volume transaksi baik untuk rumah baru maupun bekas-pada dasarnya tetap stabil, dengan tingkat penurunan harga properti yang terus menyempit.'

 

Pernyataan-pernyataan ini menegaskan betapa pentingnya sektor ini dan mengatasi kekhawatiran pasar mengenai 'penurunan industri', yang menandakan orientasi kebijakan yang memandang-fluktuasi jangka pendek secara rasional.

 

Komisi Urusan Keuangan dan Ekonomi Pusat menganalisis lebih lanjut bahwa 'pada tahun 2024, tingkat urbanisasi Tiongkok berdasarkan penduduk tetap mencapai 67%, sedangkan tingkat urbanisasi berdasarkan penduduk terdaftar masih di bawah 50%.' Permintaan perumahan yang kaku dari 'penduduk baru perkotaan' seperti pekerja migran yang baru terdaftar dan lulusan universitas baru memerlukan pelepasan yang berkelanjutan.

 

'Langkah-langkah yang lebih bertarget harus diterapkan pada sisi permintaan untuk sepenuhnya melepaskan kebutuhan perumahan yang kaku dan meningkatkan kebutuhan penduduk.' Langkah selanjutnya akan melibatkan 'memperdalam reformasi sistem dana hemat perumahan' dan "menerapkan langkah-langkah kebijakan kredit perumahan dan pajak" untuk mengurangi biaya pembelian rumah dan membuka permintaan untuk 'mengganti properti lama dengan yang baru' dan 'meningkatkan rumah dari yang lebih kecil ke yang lebih besar'.

 

Mengenai pengurangan persediaan, pemerintah pusat mengklarifikasi bahwa 'obligasi pemerintah daerah dapat digunakan untuk mendukung revitalisasi cadangan lahan kosong dan akuisisi persediaan perumahan komersial yang ada'. Kota-kota diberikan otonomi yang lebih besar atas entitas akuisisi, penetapan harga, dan penggunaan lahan, yang bertujuan untuk mencapai dua tujuan yaitu penyerapan inventaris dan optimalisasi struktur pasokan.

 

Kantor Komisi Urusan Keuangan dan Ekonomi Pusat lebih lanjut menekankan perlunya 'mereformasi dan menyempurnakan sistem fundamental yang mengatur pengembangan, pembiayaan, dan penjualan properti, serta secara hati-hati mengatur waktu pengenalan kerangka kerja baru untuk secara bertahap menggantikan praktik-praktik lama.' Laporan ini juga menyoroti bahwa 'masih banyak pekerjaan yang harus dilakukan dalam pembaharuan kota, khususnya terkait dengan perumahan bobrok dan pembangunan kembali desa-dalam kota,' yang memetakan jalur-jangka panjang bagi pembangunan-berkualitas tinggi di sektor ini.

 

“Penyebab utama penurunan pasar properti saat ini terletak pada kurangnya kepercayaan. Warga negara Tiongkok bukannya tidak mempunyai dana; sebaliknya, mereka semakin memilih menyimpan uang di bank dibandingkan berinvestasi dalam pembelian properti,' kata Meng Xiaosu, mantan kepala Satuan Tugas Reformasi Perumahan Nasional dan mantan ketua China Real Estate Group. Ia memperkirakan tahun 2026 akan menjadi titik balik penting bagi harga properti Tiongkok, dengan pasar yang stabil dan pulih kembali.

 

Berbagai lembaga penelitian juga memproyeksikan bahwa pasar properti secara umum akan stabil pada tahun 2026. Aset-aset premium di kota-kota inti diperkirakan akan stabil terlebih dahulu, didukung oleh penyempurnaan kebijakan dan permintaan, sementara kota-kota-tingkat yang lebih rendah akan terus menghadapi tekanan untuk mengosongkan inventaris. Logika pembangunan industri ini bergeser dari 'ekspansi bertahap' menjadi 'mengoptimalkan stok yang ada', dengan perumahan yang terjangkau, pembaruan perkotaan, dan pembangunan 'perumahan berkualitas' muncul sebagai arahan utama. Dengan dukungan kebijakan yang berkelanjutan dan pemulihan ekonomi secara bertahap, pasar properti siap untuk mencapai titik lemah dan pembangunan yang sehat-jangka panjang.

 

Perjalanan transformasi selama lima{0}}tahun tidak berjalan mulus, namun keteguhan kebijakan dan ketahanan pasar bersama-sama membentuk titik awal yang baru. Dari pertumbuhan yang pesat ke transisi yang didorong oleh kualitas, dari 'ekspansi yang didorong oleh skala' ke 'pembangunan yang berpusat pada masyarakat,' sektor properti Tiongkok secara diam-diam namun mendalam membentuk kembali koordinat nilainya melalui proses transformatif ini.

 

Tahun 2026 bukan hanya menandai permulaan baru secara kronologis, namun juga titik penting dalam restrukturisasi logis industri ini. Seiring dengan-fluktuasi jangka pendek yang berangsur-angsur mereda dan-mekanisme jangka panjang mulai terbentuk, era perumahan yang lebih sehat dan berkelanjutan-yang lebih selaras dengan kesejahteraan-manusia akan segera dimulai.